"Der Kauf einer Immobilie in Italien ist mehr als nur eine Investition – es ist der Schlüssel zu einem Lebensstil voller Kultur, Geschichte und mediterraner Leichtigkeit."
Immobilienkauf in Italien
In diesem Leitfaden finden Sie die wichtigsten Schritte und hilfreiche Tipps, um erfolgreich eine Immobilie in Italien zu erwerben.
1. Besichtigung und Kaufangebot
Nach der Besichtigung der Immobilie und der Entscheidung zum Kauf unterbreiten Sie dem Verkäufer über die Immobilienagentur ein schriftliches Kaufangebot. Dieses Angebot ist rechtlich bindend und wird mit einer Anzahlung (Angeld zur Bestätigung) begleitet, welches bei Annahme bereits an den Verkäufer ausbezahlt wird. Der Verkäufer hat die Möglichkeit, das Angebot anzunehmen oder abzulehnen. Im Falle einer Ablehnung können weitere Verhandlungen geführt werden.
2. Bindendes Kaufangebot
Das Kaufangebot fungiert als Vorvertrag. Sobald der Verkäufer das Angebot annimmt, sind beide Parteien verpflichtet, den Kaufvertrag zu erfüllen. Das Angeld zur Bestätigung dient als Sicherheit dafür, dass beide Seiten den notariellen Kaufvertrag entsprechend den vereinbarten Konditionen im Kaufangebot abschließen. Sollte eine der Parteien grob vertragsbrüchig werden, verliert der Käufer das Angeld zur Bestätigung, oder der Verkäufer muss es in doppelter Höhe zurückzahlen. Alternativ kann die Erfüllung des Vertrages gerichtlich eingefordert oder Schadensersatz verlangt werden, falls der Schaden das Angeld übersteigt.
3. KAUFVERTRAG und Übergabe
Nach der Annahme des Kaufangebots wird der notarielle Kaufvertrag vorbereitet. Bei der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags erfolgt die offizielle Übergabe der Immobilie sowie der Schlüssel an den Käufer, der gleichzeitig den restlichen Kaufpreis begleicht – beispielsweise durch Übergabe eines italienischen Zirkularschecks an den Verkäufer oder durch eine zuvor erfolgte treuhänderische Hinterlegung des Kaufpreises. Sollte die Immobilie leer stehen, findet der Notartermin in der Regel 1-3 Monate nach Unterschrift des Kaufangebots statt. In einigen Fällen kann der Notartermin auch zu einem späteren Zeitpunkt stattfinden, etwa wenn der Verkäufer noch für eine bestimmte Zeit in der Immobilie wohnen bleibt oder diese noch vermietet ist.
Abwicklung und Kosten
Beide Parteien unterzeichnen den notariellen Kaufvertrag. Der Käufer zieht einen Übersetzer hinzu, falls er die italienische Sprache nicht ausreichend beherrscht, um den Kaufvertrag vollständig zu verstehen. In Italien spielt der Notar eine Schlüsselrolle. Er fungiert als unparteiische Instanz, die sicherstellt, dass der Vertrag rechtmäßig und gültig ist. Der Notar prüft die Eigentumsverhältnisse, mögliche Belastungen sowie die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben. Zudem beurkundet er den Kaufvertrag, sorgt für die Abführung der fälligen Steuern und übernimmt die Eintragung der Eigentumsübertragung ins italienische Liegenschaftsregister.
Der Kaufpreis wird in der Regel durch einen italienischen Zirkularscheck bezahlt oder treuhänderisch beim Notar hinterlegt. Dieser zahlt den Betrag nach der Registrierung der Immobilie an den Verkäufer aus. Die beim Kauf anfallenden Steuern sind im Voraus an den Notar zu entrichten, der sie anschließend an den Staat abführt.
Steuern und Gebühren
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie als Zweitwohnsitz beträgt die Steuer 9% des Katasterwerts, zuzüglich kleinerer Verwaltungsgebühren. Beim Erwerb von Neubauimmobilien oder sanierten Immobilien als Zweitwohnsitz direkt vom Bauträger wird auf den effektiven Kaufpreis eine Mehrwertsteuer von 10% erhoben.
Voraussetzungen für den Immobilienerwerb
Grundsätzlich können die meisten Ausländer in Italien Immobilien erwerben. Für Bürger der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums gelten dieselben Verfahren wie für italienische Staatsbürger. Staatsangehörige anderer Länder können Immobilien in Italien kaufen, sofern zwischen Italien und ihrem Heimatland entsprechende Gegenseitigkeitsabkommen bestehen.
Um Eigentümer einer Immobilie in Italien zu werden, benötigen Sie eine italienische Steuernummer ("codice fiscale"), die Sie bei der örtlichen Agentur der Einnahmen ("Agenzia delle Entrate") beantragen können.
Dieser kurze Leitfaden dient lediglich zur Orientierung und erhebt weder Anspruch auf absolute Richtigkeit noch auf Vollständigkeit und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Ziel ist es, Ihnen einen ersten Überblick über den Ablauf des Kaufs einer Ferienimmobilie in Italien zu geben.